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【分かりやすく解説】宅地の評価方法ってどうやって計算されるのか

見てくださりありがとうございます。本日は土地の値段はどうやって決まるのか?今あるこの土地の価値・評価はどのくらいなのか?など気になる方、またファイナンシャルプランナーの試験に必ず出題される路線価方式の計算方法について簡単にまとめました!

宅地の評価方法

まず、宅地の評価方法には2種類あります!倍率方式路線価方式です。では、それぞれ簡単に解説します。どちらの方式を使うかは決まっており、路線価の付されていない郊外の土地の宅地は倍率方式、路線価の付されている都市部の宅地は路線価方式で評価し、自由に選択することはできません。

また、建物と土地は評価の仕方が異なります。建物は消耗品でという考えで、新しいものと古いものでは評価に差が出ます。また構造が木造か鉄筋コンクリート造かで耐用年数に違いがあり、それが評価に反映されます。一方、土地は消費されるものではないので、時間経過によって価値が下がることはありません。要するに木造の戸建ては年数が経つと建物自体の価値はなくなり土地の価値のみとなります。マンションなどは鉄筋コンクリートですので、年数が経過し建物自体の価値も少しは減りますが戸建てほど減らないのが現状です。

倍率方式

路線価が定められていない地域について、その宅地の固定資産税評価額に国税局長が定めた一定倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式のことをいいます。

※固定資産税評価額とは、各市町村(東京都23区の場合は都)が算定する固定資産税の基準となる価格のこと。 これは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格である地価公示価格の70%に相当します。 また、都市計画や不動産取得、登録免許などの税金を計算する際の基準にもなっています。

自分で調べるには毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封の課税明細書で確認することができます。課税明細書がない場合は、役所に固定資産税評価証明書の取得を申請ができます。

路線価方式

評価対象宅地の接する行動(路線)に付された路線価を基準とし、その宅地の状況、形状などを考慮した補正率によりその路線価を修正して求めた金額に地積を乗じて評価する方式のことをいいます。都市部で立地がよく土地の形も使いやすい四角だとそれなりに良い評価となります。

路線価は1㎡あたりの評価額であり、国税庁が毎年1月1日現在の評価額を定めて公表しています。こちらから確認できます。

路線価図が次のように示されている場合は、その道路(路線)に面する標準的な画地の1㎡あたりの価額が180千円であることを示しています。

A~Cで示されている記号は、借地権割合を示しています
評価単価

土地は、それぞれ個別に評価されますが、登記上の「一筆」の宅地ごとに評価するのではなく、「一画地」という単位で評価します。

一画地とは利用の単位のことで、利用者の異なるごとに区分します。評価単価の使用貸借、駐車場、貸家が複数の場合はそれぞれ評価方法が異なりますのでこちらに注意が必要です。こちらから確認ができます。

一方のみが路線に接する宅地の評価

自用地評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 地積

評価対象宅地の奥行きの長短によるその利用価値んの大小を評価上加味するために設けられた割合を奥行価格補正率といいます。

正面と側方に路線がある宅地の評価

①正面路線価 × 奥行価格補正率

②側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率

③自用地評価額 = { ① + ② } × 地積

路線価に奥行価格補正率を乗じて求めた価格の低い方の路線を側方路線価といいます。

正面と裏側に路線がある宅地の評価

①正面路線価 × 奥行価格補正率

②裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率

③自用地評価額 = { ① + ② } × 地積

宅地の上に存する権利の評価って?

 いわゆる土地の上に存在する建物などの権利や評価はどのように決められているのか?

借地権、貸宅地、貸家建付地、使用賃借契約による宅地の賃借と主に4種類あります。

借地権

自用地評価額 × 借地権割合

貸宅地

自用地評価額 × ( 1 - 借地権割合 )

賃家建付地

自用地評価額 × ( 1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )

使用賃借契約

この使用賃借契約とは、賃貸借契約書とは異なり無償で宅地を賃借する契約のことをいいます。

使用賃借契約で宅地を借り受けた場合は、借地人は借地借家法の保護を受けられず、その宅地を使用・収益する権利が著しく弱いため使用借地権の価額は0とされています。

地主の宅地の評価額は、その宅地に対する権利が100%あるものとされ、自用地評価額となります。

まとめ

簡単にまとめたものです。参考になれば嬉しいです♡

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